A compra de um imóvel próprio é muitas vezes considerada a realização de um sonho de muitas pessoas. Entretanto, algumas vezes esse sonho pode acabar virando um grande problema: o que fazer quando você termina de pagar todo o preço do imóvel e na hora de fazer a transferência do imóvel para o seu nome o vendedor simplesmente some? Como faço para transferir um imóvel?
Existem algumas medidas jurídicas que podem ser tomadas, como ação de adjudicação compulsória ou ação de usucapião. Quer saber mais sobre elas? Confira a seguir.
“Quem não registra, não é dono!”
Primeiro cabe alertar que apenas possuir um contrato de compra e venda assinado somente entre as partes não é garantia de que aquele imóvel seja seu. Pela Lei nº 10.406, a transferência de imóveis cujo valor seja superior a trinta vezes o valor do salário mínimo vigente no país, deve se dar por meio de escritura pública, feita em cartório.
Ou seja, não basta apenas comprar e fazer o contrato de compra e venda de imóveis, é preciso ir ao cartório de registro de imóveis para fazer todo o procedimento de transferência para passar o imóvel do nome do vendedor para o nome do comprador, pagando as taxas e tributos necessários. Só após esse ato formal é que de fato o imóvel passa a ser do adquirente do imóvel.
Isso inclusive busca impedir que o imóvel possa ser novamente vendido para outra pessoa, ou seja, evitar que se caia na frase “quem não registra, não é dono”.
Justamente por essa necessidade do registro para ser considerado dono de fato e de direito é que o comprador precisa agir nos casos em que o vendedor se recusa a comparecer no cartório para fazer a transferência ou até mesmo quando não consegue mais localizá-lo, seja por mudança de endereço ou até mesmo em caso de falecimento do vendedor.
1ª opção: Ação de Adjudicação Compulsória
Uma das medidas jurídicas possíveis para resolver o problema de não localizar o vendedor é entrar na justiça com uma ação de adjudicação compulsória. Esse tipo de ação permite a alguém receber a propriedade de um imóvel prometido em contrato, mesmo que o vendedor se recuse a cumprir o acordo. É uma forma de garantir que a pessoa receba o que foi prometido. Através dela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, pela qual o juiz determina que se proceda ao registro no Registro de Imóveis.
A lei traz os seguintes requisitos para a ação de adjudicação compulsória:
- A existência de uma promessa de compra e venda
- Inexistência de previsão do direito de arrependimento
- Ter pago corretamente pelo imóvel
- O vendedor se recusar a transferir a propriedade ou estiver em local desconhecido
Além disso, é importante saber que o direito de propor a ação de adjudicação compulsória não prescreve, de acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ou seja, pode-se entrar com essa ação a qualquer tempo. Deve-se ter atenção, apenas, que o direito à adjudicação compulsória pode ser perdido caso uma outra pessoa adquira direito de usucapião sobre o imóvel pretendido.
2ª opção: Ação de Usucapião
A outra opção para o caso é ingressar com uma ação de usucapião. Existem vários tipos de ação de usucapião, mas um dos mais comuns é o pedido de usucapião extraordinária, que tem como requisito principal exercer a posse de um imóvel como seu, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição.
Comprovado esse intervalo de tempo e atos concretos de posse é possível adquirir a propriedade do imóvel, independentemente da existência de contrato e boa-fé. Ao final da ação, o juízo irá declarar por sentença que o possuidor é o novo proprietário do imóvel, e esse documento servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Qual procedimento deve ser escolhido?
É importante saber que a ação de usucapião, na prática, é muito mais burocrática e demorada. Isso porque como não se tem certeza da propriedade, é necessária uma análise maior pelo juízo competente. Na adjudicação compulsória, por sua vez, já existe necessariamente prova documental, o que faz o seu trâmite ser mais rápido.
Entretanto, é preciso verificar atentamente os requisitos necessários para ingressar com cada tipo de ação, sendo fundamental o acompanhamento do caso por meio de uma assessoria jurídica especializada no assunto. A VRP Advocacia se destaca pela sua atuação especializada em ações de adjudicação compulsória e usucapião, com o objetivo principal de garantir que os interesses das partes sejam resguardados de maneira eficiente. Caso ainda tenha dúvidas sobre o assunto, entre em contato conosco.
