Comprar a casa própria é um dos grandes sonhos de muitas pessoas, e quando esse momento finalmente chega, a empolgação é imensa. Porém, nem sempre as coisas saem como o planejado, e dúvidas e incertezas podem surgir após a assinatura do contrato de promessa ou compromisso de compra e venda. Afinal, é possível desistir do contrato de compra e venda de imóvel? Quais os caminhos e implicações jurídicas?
Promessa ou compromisso de compra e venda: Qual a diferença?
A compra de um imóvel envolve diversos procedimentos legais, e duas modalidades contratuais comumente utilizadas são a promessa e o compromisso de compra e venda. Ambos são contratos preliminares que antecedem a efetiva transferência da propriedade, mas possuem diferenças importantes.
A promessa de compra e venda é um contrato estabelecido entre as partes para firmar o compromisso de que, no futuro, será celebrado um contrato definitivo de compra e venda. Esse tipo de contrato não transfere a propriedade do imóvel, mas cria a obrigação mútua de comprar ou vender o bem nas condições previamente acordadas, como preço, prazo e demais cláusulas. A desistência pode ocorrer desde que haja uma cláusula específica de arrependimento no contrato.
Por outro lado, o contrato de compromisso de compra e venda é caracterizado por ser irretratável e irrevogável, ou seja, não pode ser desfeito por mera vontade de uma das partes, a menos que ocorra alguma hipótese de rescisão ou resolução do contrato por circunstâncias específicas, como caso fortuito ou força maior. Em contratos de compromisso, não há previsão para resilição unilateral. Um aspecto importante a ser destacado é que, quando se trata de lotes rurais ou loteamentos, a legislação exige a celebração do contrato por meio de compromisso de compra e venda.
Além disso, o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel, o que gera um direito real de aquisição, característica que oferece maior segurança jurídica ao comprador. Esse registro resguarda o direito do comprador especialmente quando ele já quitou o valor acordado e o vendedor se recusa a outorgar a escritura. Nesse caso, o comprador pode ingressar com uma ação de adjudicação compulsória para garantir seus direitos.
O que acontece se eu desistir de um compromisso de compra e venda de imóvel?
Caso o comprador desista do contrato de compra e venda de imóvel sem uma justificativa legal para anulação, ele estará sujeito a penalidades contratuais. Geralmente, o contrato estabelece uma cláusula de multa por desistência, que pode variar em cada caso. Essa multa é uma forma de compensar o vendedor pelos prejuízos decorrentes da quebra do contrato.
Não existe um limite fixo estabelecido em lei para esse valor, por isso é importante que os contratantes estejam cientes e concordem com as cláusulas do contrato antes de assiná-lo.
Qual o valor da multa por desistência de compra de imóvel?
O valor da multa por desistência de compra de imóvel é estabelecido no próprio contrato e pode variar de acordo com diversos fatores, como o valor total do negócio, o prazo de desistência e as negociações realizadas entre as partes. Em geral, as multas costumam ser calculadas como um percentual sobre o valor total do contrato.
Para contornar a aplicação da multa os caminhos possíveis seriam buscar a anulação do contrato ou um distrato.
Anulação do contrato
Anular um contrato de compromisso de compra e venda é um processo mais complexo, que exige fundamentação legal. As situações em que a anulação é possível incluem vícios de consentimento, como erro, dolo, coação, ou quando o contrato é considerado nulo de pleno direito, como nos casos de venda de imóvel de pessoa incapaz sem representação adequada. É necessário o ajuizamento de uma ação. Para iniciar o processo, é fundamental procurar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar o caso e tomar as medidas adequadas.
Distrato de compra e venda
O termo “distrato” refere-se ao instrumento legal que tem como objetivo formalizar o desfazimento de um acordo ou negócio anteriormente firmado entre as partes. É uma espécie de “acordo de desistência” que busca pôr fim ao vínculo estabelecido anteriormente. As principais características do Distrato:
- É consensual: o distrato é uma forma de rompimento amigável entre as partes envolvidas. vendedor e comprador devem concordar em encerrar o contrato ou negócio e estabelecer as condições do desfazimento;
- É um contrato formal: assim como o contrato original, o distrato também precisa ser formalizado por escrito para que seja válido e tenha força legal. Esse documento deve conter todas as cláusulas necessárias para garantir o encerramento do vínculo e evitar futuros questionamentos.
O distrato, portanto, deve ser fruto do acordo entre as partes, que devem ajustar os termos do rompimento. No caso do compromisso de compra e venda, ele formaliza o encerramento da transação, estabelecendo as condições de devolução de valores eventualmente pagos, as responsabilidades de cada parte e demais detalhes referentes ao cancelamento.
Consulte um advogado antes de desistir do contrato de compra e venda
Buscar um advogado para auxílio em caso de desistência de contrato de compra e venda de imóvel é de extrema importância para garantir que a decisão seja tomada de forma segura e amparada pela legislação. O processo de desistência envolve questões jurídicas complexas, como cláusulas contratuais, multas por rescisão, prazos legais e possíveis implicações financeiras.
Um advogado especializado em direito imobiliário compreende as nuances desse tipo de contrato e pode orientar a pessoa sobre seus direitos e deveres, evitando riscos e prejuízos desnecessários.
O profissional será responsável por analisar o contrato de compra e venda, identificar possíveis irregularidades e adotar a melhor estratégia para realizar o distrato de forma justa e legal, protegendo os interesses do cliente em todo o processo. Além disso, o advogado poderá assessorar o cliente na negociação extrajudicial ou no processo judicial.
Está com dúvidas em direito imobiliário? Entre em contato para conversar com um especialista.
