Cada vez mais as pessoas estão buscando meios mais eficazes e menos burocráticos para regularizar seu imóvel sem precisar gastar anos em um processo judicial. Nesse contexto, destaca-se o instituto da usucapião extrajudicial como uma opção menos morosa e mais atrativa para aqueles que sonham com a escritura do seu imóvel.
No Brasil, só é considerado proprietário quem possui o devido registro no Cartório de Registros de Imóveis. Infelizmente, temos no nosso país uma cultura de não regularização imobiliária, o que pode gerar vários prejuízos, como a impossibilidade de financiamento e a desvalorização do bem.
Uma das formas de regularização é a usucapião, que pode ser judicial e extrajudicial. Neste guia, iremos esclarecer as principais questões no que tange à usucapião extrajudicial, suas vantagens e como um advogado especialista pode te auxiliar em todo esse procedimento.
O que é a usucapião?
Provavelmente, você já ouviu falar de alguém que se tornou dono de um imóvel que não era seu porque tinha a posse, não é? Isso acontece em razão do instituto da usucapião. A usucapião é uma das hipóteses para se adquirir uma propriedade móvel ou imóvel com base na posse prolongada e contínua, desde que cumpra os demais requisitos legais.
Assim, a usucapião se apresenta como uma forma de regularização da posse, garantindo à pessoa o direito de propriedade sobre o bem que ocupa mesmo sem contrato ou outro documento formal. Ademais, é possível usucapir também bens móveis como carros e motos.
As modalidades de usucapião
A legislação brasileira definiu algumas modalidades de usucapião, estipulando alguns critérios quando a posse. Elas são:
- Usucapião Extraordinária: É necessária a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, bem como a inexistência de oposição. Essa modalidade pode ter seu prazo reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado alguma benfeitoria no local ou a transformado em sua moradia habitual.
- Usucapião Ordinária: Também é necessária a posse mansa e pacífica, mas por um período de 10 anos ininterruptos. Esta modalidade exige do possuidor boa-fé e justo título, ou seja, a existência de algum documento que mostre que a posse foi outorgada, como compromisso de compra e venda, cessão de direitos, entre outros. Essa modalidade também pode ter seu prazo reduzido para 5 anos, desde que se enquadre na hipótese presente no art. 1.242, parágrafo único do Código Civil.
- Usucapião especial: Essa modalidade se divide em usucapião especial rural e urbana. Na usucapião especial rural é necessária a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 05 (cinco) anos em terreno não superior a 50 hectares, sendo este utilizado para moradia e/ou cultivo. Na usucapião especial urbana a posse também é mansa, pacífica e ininterrupta por 05 (cinco) anos, mas em imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia. As duas espécies aqui citadas não são conferidas a pessoas que já sejam proprietários de outro imóvel rural ou urbano.
Logo, as três modalidades acima se apresentam como uma forma de aquisição de propriedade em razão da posse e podem ser requeridas de forma judicial ou extrajudicial. A forma judicial sofre duramente com a morosidade do judiciário se tornando um procedimento longo e burocrático. Por isso, em 2015, o Código de Processo Civil trouxe uma novidade: a usucapião extrajudicial.
| Modalidade de Usucapião | Posse Necessária | Período de Posse | Requisitos Adicionais |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | Mansa, pacífica e ininterrupta | 15 anos (10 com benfeitorias ou moradia) | Inexistência de oposição |
| Ordinária | Mansa e pacífica | 10 anos (5 com boa-fé e justo título) | Boa-fé e justo título |
| Especial Rural | Mansa, pacífica e ininterrupta | 5 anos | Terreno não superior a 50 hectares, utilizado para moradia/cultivo e não ser proprietário de outro imóvel rural |
| Especial Urbana | Mansa, pacífica e ininterrupta | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia e não ser proprietário de outro imóvel urbano |
Como fazer uma usucapião extrajudicial
O procedimento é dividido em dois momentos, sendo o primeiro realizado no Cartório de Notas e o segundo no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado. Em ambos os cartórios, é necessário contratar um advogado, pois, ainda que a usucapião seja processada no cartório, a lei de processo civil exige que o requerente seja representado por advogado. Mais do que uma exigência legal, um advogado especialista irá analisar a situação concreta, informar qual a melhor modalidade de usucapião para o seu caso, os documentos necessários e auxiliar em todo o processo.
Para iniciar o procedimento de usucapião, é necessário obter a ata notarial lavrada pelo tabelião do Cartório de Notas, como forma de pré-constituir prova para o procedimento de usucapião extrajudicial. Para isso, será preciso comprovar os requisitos da modalidade de usucapião pleiteada por meio de documentos como comprovante de endereço, contas de água e luz, entre outros.
Já com a ata em mãos, ela deverá ser levada ao Cartório de Registros de Imóveis, juntamente com os seguintes documentos:
- Planta e memorial descritivo do imóvel;
- Justo título ou documentos que comprovem a posse, como por exemplo um contrato de compra e venda;
- Certidões negativas da Justiça Estadual e Federal;
- Procuração do advogado que está atuando no procedimento;
- Certidão dos órgãos municipais e/ou federais referente à natureza do imóvel.
Após a análise do tabelião e preenchidos os requisitos, haverá o reconhecimento da usucapião e o consequente registro de aquisição da propriedade. Todos os trâmites costumam levar, em média, 120 dias para conclusão, após o envio da documentação completa, sendo assim, um procedimento significativamente mais célere do que o processo judicial.
A necessidade da consultoria jurídica
Como mencionado anteriormente, a lei exige a presença do advogado em todo o procedimento da usucapião extrajudicial. Portanto, contar com a assistência de um Advogado especialista garantirá o bom andamento do seu pedido, uma vez que o profissional analisará as particularidades do caso, instruindo sobre cada documento e etapa do procedimento. Avaliando, inclusive, se cabe uma Ação de Usucapião e qual a melhor e mais rápida solução para garantir a propriedade do seu imóvel.
Deseja saber se a usucapião extrajudicial é uma opção para o seu caso? Entre em contato conosco e fale com a nossa equipe de profissionais.
