Foi aprovado pelo Plenário da Câmara dos Vereadores no início do mês o novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que segue para redação final e sanção do Prefeito Alexandre Kalil. O projeto de um novo plano diretor tramita desde 2015 e teve sua origem na IV Conferência Municipal de Política Urbana ocorrida durante mais de oito meses em 2014. Tal conferência teve por objeto a revisão do Plano Diretor e do zoneamento da cidade, bem como a regulamentação dos instrumentos de política urbana do Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001.
Um desses instrumentos é justamente a chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir, objeto de grande polêmica na tramitação do Projeto de Lei e criticada por setores da construção civil e alguns vereadores. Por outro lado, a aprovação da medida foi comemorada por parte dos arquitetos e urbanistas, moradores de ocupações e movimentos sociais em defesa da moradia. Mas, afinal, o que muda com relação ao instituto e qual sua justificativa? É o que explicamos neste artigo.
O que é o Plano Diretor
O Plano Diretor é instrumento básico de política de desenvolvimento e expansão urbana previsto na Constituição Federal em seu art. 182, regulamentado por outras leis como o Estatuto da Cidade, o Código Florestal (Lei 4.771/65) e Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79).
O Plano Diretor, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes e cidades integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, deve ser revisto a cada 10 anos. Atualmente em Belo Horizonte ele está em vigor através da Lei Municipal 7.165/96, tendo sido revisto nos anos de 2000 e 2010.
A alteração no coeficiente básico de aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área de um terreno. O Estatuto da Cidade determina que o Plano Diretor deve definir os coeficientes máximos considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento esperado em cada área, podendo fixar coeficientes diferentes para áreas específicas dentro da zona urbana (art. 28). Atualmente, o coeficiente de aproveitamento em Belo Horizonte vai até 2,7, dependendo da área.
Com o novo Plano Diretor, o coeficiente de aproveitamento básico passará a ser 1,0 para toda a cidade, ou seja, em um lote de 1.000m², o proprietário poderá edificar o equivalente a 1.000m². Caso queira edificar além desse limite, será necessário pagar a Outorga Onerosa do Direito de Construir pelo potencial de construção adicional que será utilizado. Os defensores da redução do coeficiente de aproveitamento afirmam que as construções para além do coeficiente representam uma carga adicional à estrutura urbana e, por isso, devem compensar o impacto estrutural e ambiental causado à cidade.
A Outorga Onerosa do Direito de Construir
As alterações relativas à OODC foram um ponto polêmico na tramitação do Plano Diretor. O setor imobiliário é contrário à ampliação do instituto, argumentando que levaria a um aumento nos preços dos imóveis. Muitos alegam erroneamente que se trata de um novo imposto a gerar arrecadação para a Prefeitura.
A outorga onerosa do direito de construir é prevista no próprio Estatuto da Cidade, que determina que o Plano Diretor pode fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Trata-se de mecanismo já existente no Plano Diretor belorizontino. Sobre a natureza jurídica da outorga, o Supremo Tribunal Federal já pacificou o entendimento de que a OODC é uma contrapartida dada sobre o uso dos direitos adicionais de construção, sendo uma prestação pecuniária ao Poder Público, portanto tem natureza extrafiscal e não de imposto.
Os pesquisadores do Observatório das Metrópoles João Tonucci e Thiago Canettieri lembram que a separação entre direito de propriedade e direito de construção foi recomendada pela Comissão Econômica Européia em 1971 e que existem várias outras experiências similares no Brasil (Porto Alegre, Florianópolis, Curitiba, São Paulo, Natal e Brasília) e no mundo (cidades na França, Inglaterra, Itália e Estados Unidos que adotam mecanismos parecidos há décadas com sucesso). Os pesquisadores argumentam que, ao contrário do noticiado, a tendência é que não haja um aumento do preço dos imóveis para o consumidor final ou a redução da atividade de construção civil na cidade, mas que na negociação entre proprietários de terrenos e empreendedores imobiliários o montante da Outorga seja deduzido do valor da propriedade original negociada.
O efeito esperado é que surjam novas frentes de crescimento na cidade, redistribuindo o investimento público para diversos bairros, e que seja atenuada a excessiva valorização dos terrenos centrais. O Plano Diretor de Belo Horizonte estabelece a criação do Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades, que receberá verbas da Prefeitura além da arrecadação da outorga nas centralidades, sendo que 25% da arrecadação deve ser utilizada na implantação de moradias populares. Fora das centralidades, a outorga vai integralmente para o Fundo Municipal de Habitação Popular. Além disso, estabelece prazos e descontos na Outorga com o objetivo de criar um processo de transição até a consolidação da novidade e benefícios urbanísticos como a concessão de maior área construída caso o empreendimento faça lojas voltadas para a rua no pavimento térreo (fachada ativa) ou coloque jardins na frente dos prédios.
O novo Plano Diretor, portanto, propõe uma estrutura urbana que reforça outras centralidades, desafogando o centro da capital e permitindo uma redistribuição de infraestrutura. Caso esteja interessado em negócios imobiliários, lembre-se que a Valente Reis Pessali Sociedade de Advogados atua também na área de Direito Imobiliário!
