Promessa de compra e venda: a segurança de realização do negócio
Por Mariane Reis
Aquele período de negociação entre possíveis compradores e vendedores é um momento de preocupação e ansiedade para ambas as partes do negócio jurídico que se configura. A segurança, tanto do vendedor, que quer garantias de que receberá o pagamento pela coisa objeto da venda, quanto do comprador, que deseja receber o bem no estado e data acordadas, é a finalidade principal da assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, utilizado regularmente no direito imobiliário, na compra e venda de bens imóveis.
A Promessa de Compra e Venda é um contrato regulamentado pelo art. 462 e seguintes do Código Civil brasileiro na seção denominada “Do Contrato Preliminar”, nomenclatura que resume a relação contratual de que trata: a realização de um contrato antecedente à compra e venda e que pode ter natureza particular ou pública. O seu objetivo é formalizar o negócio jurídico, determinando o valor do bem negociado, as condições e forma de pagamento. Além disso, o contrato de compra e venda formaliza a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado, ou seja, sem impedimentos jurídicos e fiscais.
Esse tipo de contrato é exigível, ou seja, pode ser executado judicialmente, não tem forma definida e deve conter os requisitos essenciais para celebração de negócio jurídico, de acordo com o art. 104, incisos I e II, do CC, quais sejam:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
Outra possibilidade, além da liberdade de forma, é que a promessa de compra e venda não precisa ser registrada no cartório de notas para se tornar exigível, bastando que as partes tenham consentido com o termos do acordo. Sendo assim, cumprindo-se os requisitos formais que dispõe o Código Civil, cada parte pode exigir que a outra cumpra o determinado no contrato, de acordo com o disposto no art. 463 do CC.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Sobre a cláusula de arrependimento, o Supremo Tribunal Federal editou a Súmula 166, que prescreve: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937”.
Ainda que não seja exigido o registro do contrato no cartório de notas, é necessário entender os efeitos do contrato de promessa de compra e venda e sua averbação no registro do imóvel objeto da compra. Apenas com a averbação do contrato preliminar na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis é que se criará obrigação real de compra do imóvel em favor do promitente comprador. Sem a averbação, apenas uma obrigação pessoal do promitente vendedor ocorrerá e o comprador pode exigir a escritura pública de compra e venda depois de quitados todos os valores da compra e venda.
Ressalte-se que, se o estipulante não cumprir o contrato no prazo, poderá a outra parte considerá-lo desfeito e exigir multa, se for estipulada, e perdas e danos judicialmente. O descumprimento do contrato também implica que o financiamento referente ao imóvel também seja comprometido.
O contrato de promessa de compra e venda é contrato exigível que assegura a realização da compra e venda e deve conter requisitos essenciais para que se cumpra seu objeto. Por isso, consulte um advogado antes de assinar o contrato, para verificar as suas implicações e se foram cumpridos os requisitos.
