Inadimplemento do aluguel? Saiba como funciona a ação de despejo
Por Júlia Valente
Em tempos de crise, muitas vezes somos obrigados a priorizar o pagamento de algumas contas em detrimento de outras. O estudo do perfil do inadimplente e das dívidas conduzido pelo SPC Brasil e a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) revelou que a perda do emprego e a queda da renda são os principais motivos alegados para deixar de pagar as contas atrasadas. A inadimplência atinge, sobretudo, as dívidas com lojas, cartões de crédito e bancos, já que o consumidor prioriza as despesas com moradia, saúde e serviços essenciais.
O pagamento do aluguel é prioridade absoluta dos brasileiros: dentre os inadimplentes, 94,9% estão com o pagamento do aluguel em dia. Apesar disso, há locatários que pelos mais diversos motivos não conseguem honrar o compromisso. Do outro lado, há um locador que tem o direito de receber o pagamento e, muitas vezes, o tem como fonte de renda. Nesse sentido, é necessário esclarecer alguns direitos de locadores e locatários e como funciona a ação de despejo por falta de pagamento.
Em primeiro lugar, o proprietário do imóvel não pode coagir, constranger ou ameaçar o locatário inadimplente para obrigá-lo a pagar ou a sair do imóvel. A ação para o locador reaver o imóvel é sempre a ação de despejo, regulada pela Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos. A ação de despejo costuma ser um procedimento constrangedor e delicado para locador e locatário, pois envolve quase sempre uma família e seu direito de moradia e, por outro lado, o direito de propriedade e a existência de um contrato.
A lei não requer, para o ajuizamento da ação, a prévia notificação do locatário e nem exige um lapso temporal a partir do vencimento da parcela. O locador, constatando a falta de pagamento, poderá ingressar com a ação de despejo até mesmo no dia seguinte à data de vencimento.
Nos casos em que o contrato está desprovido de garantia, como fiança ou depósito caução, caso o locador requeira e preste uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel, o juiz poderá conceder uma liminar antes mesmo de ouvir o locatário para que este desocupe o imóvel em 15 dias. Nesse caso, o locatário será pego de surpresa.
Nos casos em que há garantia, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios da locação. O locatário será citado para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Para evitar a rescisão, o locatário poderá, em 15 dias contados da citação, requerer autorização para o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial, mas terá que pagar, além dos aluguéis e acessórios da locação vencidos as multas e penalidades previstas no contrato, juros de mora, custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor devido, se o contrato não dispuser outro percentual.
Não havendo o pagamento, o processo segue e o juiz poderá julgar a ação procedente e determinar a expedição de mandado de despejo com prazo para desocupação voluntária. Não cumprida a ordem voluntariamente, a desocupação poderá acontecer com o emprego de força e, inclusive, arrombamento.
Seja você locador que está tendo problemas de inadimplemento ou locatário que foi notificado ou citado em uma ação de despejo, procure um advogado para assegurar os seus direitos e garantir que seja observado o devido processo legal. Em todo caso, acreditamos sempre na possibilidade de negociação extrajudicial para que medidas extremas como a ação de despejo não precisem ser tomadas.
