Em contratos de empréstimo ou financiamento é comum que o devedor dê um imóvel em garantia: o bem funciona como uma segurança para a instituição financeira e, caso o devedor não pague a dívida, ela poderá se apossar do imóvel. Essa garantia pode ser feita através de hipoteca, que pode também servir para garantir o pagamento de outros tipos de dívida. Entenda como funciona uma hipoteca.
O que é uma hipoteca imobiliária e quais suas espécies?
A hipoteca é um contrato no qual o devedor dá um imóvel ao credor como garantia da dívida. O devedor se mantém na posse do bem e pode sobre ele exercer todos os direitos de proprietário mas, caso a dívida não seja paga, perderá o bem para o credor. Ela pode ter origem convencional (em contrato entre as partes), legal (nas hipóteses previstas no art. 1.489 do Código Civil) ou judicial (em decorrência de uma decisão de juiz em um processo).
O imóvel a ser hipotecado deve ser de propriedade do devedor ou de um terceiro anuente. A hipoteca é “indivisível”, o que quer dizer que grava o imóvel em sua totalidade e, nesse sentido, o pagamento parcial da dívida não faz com que a garantia seja exonerada em parte. Com a sua constituição, o credor passa a ter preferência com relação a outros credores daquele devedor e, além disso, há o chamado direito de sequela, que faz com que o credor possa perseguir o imóvel e reclamar o bem em poder de quem quer que se encontre com ele.
Por esse motivo, o fato do imóvel estar hipotecado não impede que seja vendido, desde que o comprador saiba que existe o gravame. Assim, o imóvel vendido continua hipotecado garantindo a dívida. O art. 1475 do Código Civil dispõe que é nula a cláusula que proíba ao proprietário alienar imóvel hipotecado, mas o contrato pode estabelecer que a dívida ficará vencida antecipadamente se o imóvel for vendido.
Como constituir uma hipoteca?
Caso o imóvel dado em garantia tenha valor inferior a 30 salários mínimos ou quando se tratar de empréstimo concedido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a hipoteca pode ser constituída por instrumento particular. Entretanto, se o valor for superior, ela só pode ser constituída por Escritura Pública a ser lavrada em Cartório de Notas. Nesse caso, para se constituir e valer contra terceiros, é necessário registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel tem matrícula. No cartório de Registro de Imóveis a escritura ou contrato podem ser apresentados por qualquer pessoa. No caso de hipoteca judicial, deve ser apresentado o mandado expedido pelo juiz.
Quando se extingue a hipoteca?
A hipoteca se extingue com o fim da obrigação, pelo perecimento da coisa, pela resolução da propriedade, pela renúncia expressa do credor, pela remição, pela arrematação ou adjudicação e pela averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova (arts. 1.499 e 1.500 do Código Civil). Cada uma dessas hipóteses tem suas especificidades e em caso de dúvida, convém consultar seu advogado!
Para cancelar o registo da hipoteca, é necessário apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis com a declaração de quitação da dívida dada pelo credor, com firma reconhecida. Esta declaração deverá conter a descrição do imóvel, número da matrícula e número do registro da garantia a ser cancelada.
A hipoteca convencional normalmente tem validade de 30 anos, mas as partes podem convencionar prazo diferente. Após os 30 anos, temos a chamada perempção e a hipoteca somente prevalece mediante outro contrato ou escritura. Já a hipoteca legal se prolonga enquanto perdurar a situação jurídica que ela visa garantir, sendo necessária sua renovação após 20 anos.
Você tem dúvidas sobre direito imobiliário? É melhor marcar uma consulta com um advogado especializado antes de assinar qualquer contrato. Entre em contato que teremos prazer em atendê-lo!
